Cómo Alquilar Espacio Industrial y de Depósito

Si su compañía planea vender productos físicos, tal vez necesite espacio industrial o de depósito. Los depósitos, los edificios industriales y los espacios de uso múltiple se consideran propiedades industriales. Pueden usarse para fabricar, almacenar, despachar o distribuir productos o mercancías.

A continuación le ofrecemos consejos sobre cómo emprender la búsqueda de espacio industrial, qué características buscar, cómo determinar sus necesidades de espacio y alquiler, y conceptos básicos sobre los contratos de alquiler de locales comerciales industriales.

Cómo determinar sus necesidades de espacio comercial industrial

El factor decisivo para determinar qué clase de local necesita es el tipo de negocio que usted tiene. Los espacios industriales generalmente están en una de estas tres categorías:

• Espacio de depósito
• Espacio de fabricación
• Espacio flexible o de uso mixto (una combinación de depósito y fábrica)

Cada espacio es adecuado para propósitos diferentes. Los depósitos se utilizan principalmente para el almacenamiento y la distribución de productos. Los centros de distribución son depósitos que se usan para distribuir productos, pero no forman parte del proceso de fabricación o ensamblaje. Tal vez sus productos requieran equipo de embalaje y rotulación en preparación para su envío.

En cambio, el espacio de fabricación es donde usted crea, arma o ensambla sus productos. Dependiendo de sus necesidades, puede haber requisitos específicos de zonificación o construcción, por ejemplo, pisos reforzados, fuentes eléctricas de alto volumen o alturas de techo determinadas.

Un espacio flexible es una combinación de ambos, para tener la fábrica y el depósito en un mismo lugar.

Usted debe determinar si busca un lugar para fabricar sus productos, para almacenarlos, para embalarlos y despacharlos, o para una combinación de todo lo anterior.

Cómo encontrar el local comercial e industrial adecuado

Las bases de datos de locales en alquiler por Internet facilitan la búsqueda inicial de espacios comerciales o de depósito desde la comodidad de su propia casa u oficina. Una vez que haya determinado el tipo de propiedad que su negocio necesita, puede utilizar las bases de datos en línea para hacer una comparación virtual de los locales que cumplen con sus criterios específicos.

Al comenzar su búsqueda, deberá decidir:

• Su presupuesto mensual para el alquiler
• Cuánto espacio necesita
• La ubicación más conveniente: ¿necesita estar cerca de sus clientes, socios, proveedores o puntos de transporte?
• ¿Qué características necesita? ¿Oficinas en el sitio, plataformas de carga, fuentes de electricidad industrial, pisos reforzados, techos de alturas determinadas?

Una vez que haya buscado en línea y delimitado sus necesidades, y tenga una idea del mercado, utilice su lista de criterios para encontrar un profesional local de bienes raíces comerciales. En el mercado de alquileres comerciales, las comisiones las paga generalmente el propietario, así que este paso no debería costarle nada.

Las visitas a locales comerciales industriales

El siguiente paso es hacer citas para visitar en persona el espacio comercial. Aunque un depósito le parezca perfecto en línea, la única manera de decidir si satisface sus necesidades es verlo y recorrerlo en persona. Usted también debe explicarle sus necesidades al agente de bienes raíces, quien podrá recomendarle espacios específicos o señalarle posibles problemas, y estará familiarizado con los requisitos de zonificación. Por ejemplo, los procesos de fabricación que utilizan ciertos productos químicos o materiales peligrosos podrían estar prohibidos en algunas zonas.

Para mantenerse organizado, los expertos recomiendan llevar un registro de las alternativas. Una manera es hacer una lista de las características de cada lugar que visite en una hoja de cálculo. Defina categorías para comparar elementos clave de los lugares que vea, por ejemplo:

• Superficie
• Precio del alquiler
• Gastos adicionales
• Duración del alquiler: ¿meses o años?
• El grado en que cada espacio satisface sus necesidades

Si ve un local que no cumple con sus criterios, puede preguntarle al agente de bienes raíces si es posible remodelarlo o modificarlo. Aunque esta no siempre es una opción, si encuentra un lugar que le gusta pero no es exactamente lo que necesita, vale la pena preguntarlo.

También debe preguntarle al agente de bienes raíces detalles como:

• ¿Tiene iluminación de bajo consumo? Esto le podría ahorrar mucho dinero.
• ¿Qué tipo de sistema de prevención de incendios hay (por ejemplo, rociadores automáticos)?
• ¿Cuánto espacio de aparcamiento hay?
• Las entradas, ¿tienen suficiente altura para los camiones de reparto?
• ¿Se puede modificar el local de acuerdo a sus necesidades (por ejemplo, separar una sección para oficinas)?

Aunque crea haber encontrado el lugar perfecto, ¡siga buscando! Tal vez se pregunte: si creo haber encontrado el lugar perfecto, ¿no conviene cerrar el trato rápidamente?  La respuesta es clara: NO.

¿Por qué? Si encuentra dos o tres locales de depósito que podrían servirle, no se decida por el primero que vea. Así podrá pensar con más claridad cuál es el que realmente satisface sus necesidades. Además, si tiene varias opciones, estará en mejores condiciones de negociar los términos del contrato porque no estará desesperado por firmarlo. Saber que tiene alternativas le da más poder.

La clave es mantener la objetividad. Las negociaciones de bienes raíces pueden ser complicadas porque despiertan emociones que nos atraen más a un espacio que a otro. Aunque un lugar lo cautive, no deje que su entusiasmo empañe sus gafas de propietario del negocio.

Los expertos recomiendan buscar hasta encontrar tres locales que satisfagan sus necesidades. Solo entonces debe considerar hacer ofertas y comparar activamente los términos de los contratos de alquiler.

Conceptos básicos sobre contratos de alquiler comerciales

Los contratos de alquiler comerciales pueden ser más complejos que los residenciales porque cada uno se adapta a un negocio específico. También implican mucha más negociación que un contrato residencial típico.

Los contratos de alquiler comerciales se dividen en dos categorías: alquileres brutos y alquileres netos.

Alquileres brutos

El inquilino paga un alquiler mensual más alto que cubre impuestos, seguro, mantenimiento, servicios públicos y otros gastos. Esta es la opción más sencilla porque usted hace un solo pago y se concentra en su negocio; el propietario se ocupa del edificio. Deberá preguntar qué tipo de servicios de limpieza y mantenimiento se ofrecen y con qué frecuencia, y si usted será responsable de los servicios públicos hasta cierto límite.

Alquileres netos

El inquilino paga un alquiler básico por mes y una cuota prorrateada de los gastos del edificio de acuerdo a la superficie que ocupa. El tipo más común de alquiler neto es el alquiler “neto triple”, en el que usted paga una cuota prorrateada de los impuestos, el seguro y el mantenimiento de las zonas comunes del edificio. También paga la limpieza, los servicios públicos y cualquier otro gasto relacionado con su uso del espacio. Esto podría ser más económico porque usted ahorra en gastos operativos, pero el alquiler mensual podría fluctuar y ser más difícil de presupuestar. Los alquileres netos triples son el tipo más común de alquiler comercial y tienden a beneficiar al propietario, así que lea los términos detenidamente.

Términos comunes de los alquileres comerciales

Si cree que está dispuesto a firmar el contrato de un local específico, pídale al propietario una copia del contrato en blanco. De esa manera podrá hacer una lista de todas las cláusulas del contrato y evaluar qué clase de términos serían aceptables para usted.

Cuando revise el contrato en blanco, asegúrese de comprender bien todos los costos y gastos. Revíselo cuidadosamente para detectar cualquier disposición oculta y saber con exactitud cuáles serán los costos proyectados para usted si alquila el local. Estos incluyen, por ejemplo, el mantenimiento de la propiedad, las tarifas de servicios públicos y otros gastos. Si algo no está estipulado con claridad o le resulta confuso, ¡pregunte! Es importante que comprenda perfectamente bien todos los términos antes de firmar.

Algunos términos comunes en los alquileres comerciales incluyen:

• Alquiler por pie cuadrado y alquiler mensual total
• Calendario de pagos
• Depósito de garantía
• Duración del contrato (muchos contratos de alquiler comerciales duran 3 años o más)
• Aumentos del alquiler, si los hubiera
• Servicios públicos, impuestos, seguro de mantenimiento (alquiler bruto o neto)
• ¿Quién paga el costo de las mejoras al edificio?
• ¿Quién se ocupa de los arreglos?
• ¿Se permite subalquilar?
• ¿Hay algún gravamen de inventario? (Esto varía en cada estado.)
• Mejoras del inquilino (incluyendo pintura, separación de una sección para oficinas y otros cambios físicos al local; por lo general se añaden a su alquiler por pie cuadrado)
• Opciones de renovación del contrato
• Disposiciones en caso de violación del contrato (para usted y para el propietario)
• Cláusulas de arbitraje

Como los detalles de los alquileres comerciales pueden ser complejos, considere este recurso de la Administración de Pequeños Negocios para encontrar respuestas a preguntas más específicas sobre este tema. Los expertos recomiendan revisar los contratos comerciales con un abogado especializado en bienes raíces comerciales antes de firmar, para asegurarse de que sus derechos estén protegidos. El contrato de un local comercial es una inversión muy grande. Asegúrese de que lo comprende antes de contraer esta obligación jurídica.

Conclusión

Encontrar y alquilar un espacio de depósito para su negocio es un paso importante. Tómese el tiempo para investigar varios locales, consulte con profesionales de bienes raíces para comprender sus opciones y luego revise los contratos con un abogado antes de firmarlos. De esa manera, sabrá que ha tomado las medidas necesarias para alquilar un local adecuado para su negocio y asegurará la protección de sus derechos legales y sus bienes comerciales.